企业快报

　　1.《企业所得税法施行法令》第十九条规则，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的收入。

　　2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》（国税函[2010]79号）第一条，关于租金收入承认问题规则：

　　依据《施行法令》第十九条的规则，企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，依据《施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　1.《增值税暂行法令》第十九条规则，产生应税出售行为的增值税缴税毛骨悚然产生时刻，为收讫出售金钱或许获得讨取出售金钱凭证的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　2.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点施行办法》第四十五条规则，缴税人供给租借服务采纳预收款办法的，其缴税毛骨悚然产生时刻为收到预收款的当天。

　　依据《企业管帐准则第21号——租借》界说，租借是指在约好的期间内，租借人将财物运用权让与承租人以获取租金的协议。

　　管帐准则将租借的分类为融资租借和运营租借，因而管帐处理上也按融资租借和运营租借别离处理。

　　在运营租借下，与租借财物所有权有关的危险和酬劳并没有本质上搬运给承租人，租借人关于运营租借的财物仍应按自有财物的处理办法，将租借财物反映在财物负债表上。

　　依据《企业管帐准则第21号——租借》及其运用攻略的规则，在运营租借下，租借人和承租人的管帐处理，如下表-1：

　　1.租借人在管帐上依照权责产生制承认收入，税法上依照合同约好应收款日期承认收入，二者或许存在时刻差异——管帐分期承认收入，税务上在收款日一次性承认收入，需求进行缴税调整。

　　2. 租借期限跨年度且租金提早一次性付出的，租借人税务处理能够将租金收入分期计入相关年度收入；可是管帐上选用的分期办法能够是直线法或其他合理办法，而税法上只能选用直线法分期均匀计入相关年度收入。假如二者存在差异，应进行缴税调整。

　　1.在租借期开端日，融资租借财物账面价值与计税根底之间或许存在差异，导致管帐承认的财物处置损益，与税务承认转让利得或丢失，或许存在差异，需求进行缴税调整。

　　2.在租借期间，管帐承认的租借收入是依照实践利率法分摊的，而税务方面是依照直线法在各期间分摊总租金收入，二者必定存在差异，需求进行缴税调整。

　　1.2020年5月1日将一台设备租借给乙公司，每月租金1.13万元（含税价），租借时刻1年。每半年收一次租金，5月1日期望收到前半年的租金，11月份未收到后半年的租金（增值税专用发票期望准时开具给乙公司），而是比及2021年1月才收到的。

　　2.2020年4月1日将一处办公室租借给乙公司，每月租金21万元（含税价，增值税简易征收）。租借时刻从2020年4月1日至2020年6月30日，合同约好前3月免租，乙公司一次性付出悉数租金。乙公司在6月1日按合同约好付出了1年租金252万元。

　　（3）11月份尽管未收到租金，依然需求承认收入及开具增值税项税额：

　　阐明：依据《国家税务总局关于土地价款扣除时刻等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规则：缴税人租借不动产，租借合同中约好免租期的，不归于《营业税改征增值税试点施行办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规则的视同出售服务。因而，3个月免租期在核算增值税时是不需求视同出售的。

　　依据本质重于方式准则和权责产生制准则，尽管前3个月是免租金的，可是该免租金的行为其实是为了后边的收取租金，因而应将租借时刻是15个月内收取租金在整个租借期间平均分配。因而，每月的收入=(21/1.05)*12/15=16万元

　　《企业所得税法施行法令》第十九条规则是依照合同约好的租金收取日期承认收入，归于典型的收付完成制准则，不归于权责产生制。这样的规则，对企业有利有弊，与《企业所得税法施行法令》第九条规则也有点违反。因而，国家税务总局就以国税函[2010]79号的方式打了一个补丁，进行了恰当纠偏。

　　可是，需求大快人心国税函[2010]79号的用词，关于跨期租金分摊运用的是可字。意味着挑选权在缴税人，是否分摊由缴税人自行决定（与管帐上是否分摊无关）。

　　为了解说跨期租金未按权责产生制承认收入触及的缴税调整，所以此处税务处理就挑选不依照国税函[2010]79号进行分摊。企业在实务操作中，能够依据对企业最有利的状况进行挑选。比方事例中触及的企业在2020年有税收优惠，而到2021年就没有优惠方针了，那就挑选不分摊。假如两年都相同，没有什么优惠方针，为了尽或许晚缴税的意图，则应挑选分摊。

　　已然事例挑选不分摊，那么合同约好的租金收取日期均在2020年，不论是否收到，企业所得税方面均应承认收入。设备租金：总租金12万元，管帐方面期望承认10万元，应调整2万元；不动产租借：总租金240万元，管帐方面承认144万元（16万元*9个月），应调整96万元。

　　第一步：填写《A105020未按权责产生制承认收入缴税调整明细表》，如表-2：

　　第一步：填写《A105020未按权责产生制承认收入缴税调整明细表》，如表-4：

　　关于租金的收取，假如跨年度，需求大快人心管帐处理与税务处理的差异。《企业所得税法施行法令》第十九条规则是依照合同约好的租金收取日期承认收入，国税函[2010]79号规则能够分期。管帐处理一般都是分期的，认为适用国税函[2010]79号就能够了。

　　可是，国税函[2010]79号适用的有两个条件：一是买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，二是租金提早一次性付出的。完成中许多租借合同签署的付款期限是分3个月、半年或1年，真实签署比较长租借时刻而一次性付出的是比较罕见的。因而，实务中许多租借合同实践上并不适用国税函[2010]79号。

　　比方租房合同签署了3年，每半年付出后6个月的租金，每年付出两次，一次是6月份，一次是12月。每年12月份收的租金就适当时运不好预收次年1-6月的租金，这时税务处理有必要依照《企业所得税法施行法令》第十九条规则是依照合同约好的租金收取日期承认收入，而不能适用国税函[2010]79号；管帐处理则是体现为预收，二者存在差异，有必要进行缴税调整。

　　关于租房合同存在免租期的，还需求大快人心增值税和房产税的税务危险。免租期内不视同出售交纳增值税，可是房产税却没有相似方针，免租期持续需求交纳房产税。

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时刻等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规则，缴税人租借不动产，租借合同约好免租期的，不归于《营业税改征增值税试点施行办法》第十四条规则的视同出售服务。租借方与承租方约好的免租期不视同出售交纳增值税。

　　《财政部 国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》（财税（2010）121号）第二条规则，对租借房产，租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人依照房产原值交纳房产税。

　　（1）模棱两可审理租借合同，大快人心是否满意国税函[2010]79号适用条件，防止误用税法规则而形成遗失缴税调整。