企业快报

　　包租婆包租公是90年代在滨海一带产生，房子中介是2000年在此基础上产生的，前5年本钱不断进入全国各大城市现在存量房的盘活商场，所以就有了二房东的说法，

　　1、依据《国家税务总局关于〈交税人供给不动产运营租借服务增值税征收办理暂行方法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第一项规则，一般交税人租借其2016年4月30日前获得的不动产，能够挑选适用简易计税方法，依照5%的征收率核算应交税额。

　　2、《税总纳私函〔2016〕71号 全面推开营改增试点 12366热门问题回答(一)》中说到：关于转租不动产怎么交税的问题，国家税务总局清晰依照交税人租借不动产来承认。一般交税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可挑选简易方法交税;5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能挑选简易方法交税。

　　例1：A公司（一般交税人）2015年1月自建写字楼一栋共16层，只租不买，为了省劲和削减空置率，将此栋写字楼以每年1000万元租借给二房东（包租商）B公司（一般交税人），租期5年（2020年1月到期），二房东B以每年1500万元租借给一些企业. 二房B是否能够挑选简易计税方法交纳增值税？

　　先看一般交税人转租不动产是否能够享用简易征收方针。首要看下是否有相关方针支撑：现在总局尚无针对“转租”的文件独立文件，不过早在营改增时的《全面推开营改增试点12366热门问题回答（一）》就有如下回复：

　　1、《国家税务总局关于发布交税人供给不动产运营租借服务增值税征收办理暂行方法的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规则：“第二条 交税人以运营租借方法租借其获得的不动产（以下简称租借不动产），适用本方法。获得的不动产，包含以直接购买、承受捐献、承受出资入股、自建以及抵债等各种形式获得的不动产。” ；

　　2、关于转租不动产怎么交税的问题，总局清晰依照交税人租借不动产来承认； 3、一般交税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可挑选简易方法交税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能挑选简易方法交税。

　　例2：续例1：该物业2020年1月到期后，二房东B再签合同续租5年（2025年1月到期），由于2020年突发疫情，A公司赞同给B公司免三个月租金来减轻A公司的压力，其他条件不变，问，二房东B能否挑选简易计税方法？免三个月房租交需求视同出售交增值税吗？

　　答：（1）二房东B不能挑选简易计税方法交纳增值税，理由是，二房东B在到期从头与房东A签的续签合同，意味着二房东B获得该不动产是在2016年4月30日后，只能挑选一般计税方法，也就是说二房东B获得的进项是5%，交出去的销项是9%，税负直接拉高是现实

　　（2）免租三个月，不需求视同出售交增值税，方针依据是“国家税务总局公告2016年第86号：七、交税人租借不动产，租借合同中约好免租期的，不属于《营业税改征增值税试点施行方法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规则的视同出售服务”

　　例3：续例1：该特业于2015年由A房东租给二房东B共5年（2020年1月到期），二房东B由于资金实力不雄厚，运营撑不下去了，于2018年将该物业转给三房东一般交税人C,其他条件不变，问：三房东C能否挑选简易交纳增值税？

　　答：三房东C不能挑选简易计税，由于，三房东与二房东签的租借合同是2018年签的，也就是说，三房东C是在2016年4月30日后获得，三房东C再把房子对外租借要履行9%的税率，二房东B开给三房东C的租借发票是5%的税率，三房东C直接多承当4%的增值税

　　一般交税人转租适用增值税税率，不以租入房产发票的适用税率挑选增值税税率，而是以租入不动产的时刻。2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可挑选简易方法交税，适用5%的征收率;2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能挑选简易方法交税。适用一般计税方法适用9%的税率。

　　这样的话，现在市面上一般交税人的包租商二房东或三房东或四房东，只需租借合同在2016年5月1日后租入再租出的税率都是9%，特别是二房东（假如一房东获得的房产是在2016年4月30日之前，一房东挑选简易计，假如是个人的商业房5%，假如是小规模交税人5%，假如是一般交税人也是5%，开给二房东的增值税发票的税率是5%），一般交税人的二房东只需与一房东签的租借合同的时刻在2016年5月1日后，转租该房子的税率有必要开9%，税率直接添加4%，税负是适当重的，等待国家税务总局出台新的方针，让租借商场的税负趋于合理合情。因而，在税务总局未出台方针之前，作为一般交税人的二房东的税收谋划就显得特别重要。

　　国家税务总局公告2016年第86号：七、交税人租借不动产，租借合同中约好免租期的，不属于《营业税改征增值税试点施行方法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规则的视同出售服务”

　　（1）依据《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第十九条规则，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的收入。租金收入，依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成，免租期不属于承租人敷衍租金的日期，因而，免租期内企业所得税中无须承认租金收入。

　　（2）《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第二十五条：企业产生非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许利润分配等用处的，应当视同出售货品、转让产业或许供给劳务，但国务院财务、税务主管部门还有规则的在外。免租期关于所得税相同不属于视同出售规模，无需按视同出售承认企业所得税收入。

　　依据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》(国税函〔2010〕79号)规则，一、关于租金收入承认问题：依据《企业所得税施行法令》第十九条的规则，企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，依据《施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　1、财务税务总局规则，财税【2010】121号：免租期要交房产税，由产权所有人交房产税

　　依据《财务部 国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税〔2010〕121号)第二条规则，关于租借房产免收租金期间房产税问题，对租借房产，租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人依照房产原值交纳房产税。

　　《吉林省当地税务局关于清晰房产税土地运用税有关方针的告诉》第二条规则：承租人转租的房子，按转租人获得的租金收入减去付租借金后的余额核算交纳房产税。

　　《云南省税务局关于印发房产税和车船运用税若干问题的回答的告诉》第六条规则：“凡已交纳了房产税的房产，租借人又再转租别人所获得的房租收入不再交纳房产税。”

　　《广东省当地税务局关于转租房产租金收入不征房产税问题的告诉》的规则：“依据房产税《法令》规则“房产税由产权所有人交纳”的精力，对单位和个人将租借的房产再转租所获得的租金收入不征收房产税。”

　　深圳经咨询12366，回复是企业转租行为无需交纳房产税，原因是房产税由产权所有人交纳。

　　《浙江省当地税务局关于标准房产税若干方针问题的告诉》第一条第三款的规则：“对租入房产再转租的行为，不征房产税。”

　　《安徽省个人租借房子税收征管暂行方法》第三条规则：“租借房子的个人，为房子租借业税收的交税义务人。将承租的房子易手再租借的，对转租人不征收房产税。”

　　除了吉林税务规则转租房子差额交纳房产税外，许多省份都规则房产税由产权所有人交纳，因而，租借房子又转租的“二房东”所获得的房租收入不必再交纳房产税。

　　产权所有人、承典人不在房产所在地的，或许产权未承认及租典胶葛未处理的，由房产代管人或许运用人交纳。

　　前款罗列的产权所有人、运营办理单位、承典人、房产代管人或许运用人，统称为交税义务人

　　（1）《财务部 税务总局关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则》(财税地字〔1986〕8号)第七条清晰规则：“交税单位和个人无租运用房产办理部门、免税单位及交税单位的房产，应由运用人代交纳房产税。

　　（2）《财务部 国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税[2009]128号)：“无租运用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代交纳房产税。”

　　依据《财务部 国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税[2010]121号)第二条：“对租借房产，租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人依照房产原值交纳房产税。”

　　该文件清晰，免租期间，由产权所有人依照房产原值交纳房产税;免租期满正常收取租金的时期，由产权所有人依照租金收入交纳房产税。

　　2、 可是假如租借事务中没有人交房产税，很可能房产税的终究承当者是二房东，由于市面上一房东一般是净得租金（全部税费转嫁给承租人），由于整个租借事务中总要有人来承当房产税，假如呈现胶葛无人交房产税由房产代管人或运用人交纳

　　依据《国家税务局关于检发关于土地运用税若干具体问题的解说和暂行规则的告诉》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规则，土地运用税由具有土地运用权的单位或个人交纳。因而，不管是否有免租期，租借方都需求交纳乡镇土地运用税。