企业快报

　　咱们国家的房产税试点从2011年就开端了，到现在现已有20年，可是，上海、重庆的试点税率都很低，税基也很窄。

　　这就让许多人感觉，咱们的房产税方针似乎在不得要领，莫非那些买了n套房子的中产和有钱人，会在乎这0.4%、0.6%的税吗？

　　会的。0.4%、0.6%的税率，也会让n套房产的中产和有钱人发生痛感，痛感来历有三方面：

　　2022年8月，上海更新了房产税规范，其间，适用0.4%税率的条件如下表，房子单价超越这个条件的，房产税率为0.6%。

　　应纳房产税税额=新购住宅应征税的面积（建筑面积）×新购住宅单价×70% ×税率

　　假定，上海某区110平米的房子，单价为5万元，不同人数的家庭、具有不同数量的房子的家庭，每年要交的房产税试算成果如下：

　　第一个规则：人多优惠多：每个家庭都遵从“人少”多缴税，“人多”少缴税、乃至不缴税的规则。

　　房产税是怎样核定家庭人数的呢？——首要看房产证上产权人的家庭人数，产权人地点户口本上有多少人，算房产税时就算多少人。

　　比方上面事例中那位独身者，假如他想买一套110平米的房，可是又不想缴房产税，除了找个人成婚，他还能够在买房前，把户口迁回到爸爸妈妈户口本上，多人家庭就能够买多套房，操控好面积乃至能够不必缴税。

　　这就很有意思了。记住早十年，为了能给家庭多囤点房，人们想尽办法假离婚，确保每人名下都有一套房。今后，或许又会有一批人为了躲避房产税而假成婚，不断地往户口本上“加人”。有点“万事万物合久必分、分久必合”的意味。

　　比方，一个独身者买1套110平米的房子，当房价跌了10%，他的丢失会是55万，以及7000/年的永续开销。

　　仍是上文中的比方，当房产税率晋级后，1个人购买1套110平米房子，每年要交纳1.7万的税，2套就要交纳5.5万的税。

　　假如这个人税后年入100万，每年收入的5.5%用来交税，或许能轻松承受；

　　假如这个人税后年入只要15万，每年收入的36.67%用来交税，那可就十分痛苦了。

　　事实上，曩昔许多年里，在一线城市打拼的年青人中，有许多是“掏空六个钱包”上的车。这种形式在未来大概是不行继续了，尤其在一线城市，继续收入才干缺乏的人，或许会连房产税都交不起。一部分新中产也不破例。

　　依照上海现规，1人、2人、3人家庭，新购60平、120平、180平的房子免征房产税。

　　比方：免征额是60平米，那么一个3人家庭，现有一套130平米的房子，想让财物价值最大化，就要想办法买够180平米，比方：再买一套50平的房子；把130平的房子买了，买2套90平的房子；买两套110平的房子，支付少数房产税。

　　具有10套房的人，房子价值都快1个亿了，会在乎这每年35万的税吗？现在的低税率，究竟会不会让房哥房姐们发生痛感？

　　在曩昔的许多年里，有一批有着聪明禀赋的人，借着自己的才干和命运，积累了人生的许多桶金。而这些财富，大部分都被换成了房子。

　　当然，中产和有钱人家庭自己必定是住不完这么多房子的，这样一来，多出来的非自住宅，要么租借挣钱，要么放着周转资金，要么空着吃灰坐等提价——房子就比方提款机，产权人既能够定时取点小钱，也能够支付点价值短期取点大钱，或许长时间卖了提一笔更大的钱。

　　许多持有多套房产的房主，都会经过租借房子取得收入， 对有作业的兼职收租家庭来说，房产税带来的痛感是“原有收益下降”：

　　比方，一个3人家庭，持有5套110平米、市价约5万的非自住宅租借，假定每年的总租金收入为30万元；开征房产税后，每年交纳的房产税算计为5.18万元。意味着3人家庭每年的房租收益要削减17%。假如任何一套房子中心有几个月没租出去，那丢失会更大。

　　你看，多买房的初衷是出资获益，成果5台“挣钱机器”收入才干下降了，这必定会带来痛感。

　　对没有作业的靠房租吃饭的家庭来说，房产税带来的痛感是“收益危险大增”。浅显来说便是：不知道什么时候就吃不上饭了。

　　比方，一个3人家庭，持有10套110平米、市价约5万的非自住宅租借，假定每年的总租金收入，也就家庭年收入为60万元。开征房产税后，每年要交纳的房产税算计为12.88万元。这样一来，这个家庭每年的收入就会从60万元下降到47万元，年收益下降了21%。

　　除了房产税，还有一些全职房东本来就会面临的危险，比方10套房子没有悉数租出，或许10套房子需求降价才干租出。

　　到这儿或许会有疑问，收了房产税，房东不涨租就谢天谢地了，怎样或许租不出去？还降价租借？

　　事实证明，收了房产税今后，房租还真的“不涨反降”了一段时间。比方，2011年开征房产税后，上海的租金乃至还短期下降了，而且在2014年、2016年都有不同起伏的下降：

　　的确，房东也不是搞慈悲的，他们也想一向涨租，也想搬运房产税负。可是，盲目涨租会导致“有价无市”，到时候房子租不出去，丢失会更大。

　　本来，房子租不出去就租不出去吧，就空在那，房东也没什么丢失。现在不一样了，有了房产税今后，房东的丢失被扩大。整体而言，有了房产税，全职房东有必要确保自己的房子能租出去，不然就只能去找个班上，或许卖房套现了。

　　一切的城市推出房产税方针今后，新购房子就现已开端自带永久的“漏水特点”。买房的人必定期望自己买到的房子是不必纳房产税的。可是，在二手房商场里边，房子的许多特点无法改动，比方面积、方位、配套、交通等等，这些要素会影响房产税的终究交税额，从而影响房子的流通性。

　　比方，在从价定税的方针下，本来125平米、120平米、110平米的房子，对应的买方或许是同一群人。可是，开征房产税而且设置有“免征额”今后，不同面积的房子对应的买方商场就会缩小。

　　2人家庭或许会首选120平米的房子，115平、110平都会让买家觉得剩余5平米、10平米免征额的廉价没占到；125平米、130平米的房子会让他们发生“永续开销”，不划算。

　　3人家庭或许优先选择180平米的房子，或许2套90平米的房子，自住一套，另一套还能租借获益；

　　这种情况下，城郊的150平米、200平米的房子流通性就会大大下降，上车城郊200平米的房子，意味着房价涨不上去，还要每年额定付一笔大税；相反，中心地段60平米、120平米的房子流通性就会上升。

　　可见，当一个城市房产税方针准备要落地，持有多套房产的中产和有钱人家庭，能够从头盘一盘手里的房子，看看房子面积会不会落在一个“食之无味弃之可惜”的为难区间。究竟房子好不好卖，是处理典当借款、急售套现的重要条件。

　　比方，在“从租计税”的方针下，房产税征多少，首要依照周边房子的均匀商场租金来算：周边房租水平越高，要交的房产税也就越高。这种情况下，特别受租户欢迎的小区、社区的房子流通性就会下降。

　　假如新购的房子刚好坐落上班族的常租小区，这个小区归于房子租借的“卖方商场”——房租水平很安稳，乃至是安稳地上涨。那么此刻买这儿的房子，未来应缴房产税不断上升的或许性就很大。

　　如此一来，在“从租计税”的房产税方针落地今后，手头上“租借很抢手”但“不好卖”的房子或许会越来越多。房子不好卖，在周转资金时就会吃亏。

　　大户型比较多的小区，在房租商场上，大户型的整租租金性价比要比一室一厅这些小户型租金要高，价格水平相对安稳；与此同时，在保证性住宅邻近，租金水平也不会太高。这些都是新购房的买家或许会考虑的要素，也是持有多套房子的有钱人们在盘点、调整自己房产结构时能够考虑的要素。

　　现在，我国的房产税方针还没有完全落地，正在试点的城市税率也是真的很低。放眼全球：

　　不过，我国现行的房产税试点尽管少，税率尽管低，可是税率、征收规模的提高空间大，关于一线城市、新一线城市还想出资房产的中产和有钱人来说，“房产税谋划”必不行少。

　　关于我国的房产税问题，上海财经大学经济学博导刘元春表明：“我国房地产开展的形式，需求从香港形式向新加坡形式加快改变。”

　　新加坡形式：政府和商场双轨运营房地产商场的形式，让商场上既有商品房，也有廉价房和廉租房，意图是要处理新的城镇化、低收入阶级和农民工的住宅问题。

　　下一篇文章再和我们详细共享房产税中的“新加坡形式”，在未来或许试点的城市中，我们能够做哪些“房产税谋划”。

　　（1）房产税要交多少，首要和房子面积、价格、产权人家庭人数，或许和周围房租水平有关，其间的每一个要素都会发明出新的商场购房偏好；

　　（2）开征房产税后，房租的收益才干下降、收益危险被扩大，房子的流通性遭到面积、方位等要素的影响或许会下降。

　　（3）我国的房产税征收规模、税率、税基都有很大的开展空间，一线城市、新一线城市的中产和有钱人应该早点考虑“房产税谋划”这件工作。