梁博谈一谈:对持有N套房的中产和有钱人来说“房产税”并非毫无痛感(一)
咱们国家的房产税试点从2011年就开端了,到现在现已有20年,可是,上海、重庆的试点税率都很低,税基也很窄。
这就让许多人感觉,咱们的房产税方针似乎在不得要领,莫非那些买了n套房子的中产和有钱人,会在乎这0.4%、0.6%的税吗?
会的。0.4%、0.6%的税率,也会让n套房产的中产和有钱人发生痛感,痛感来历有三方面:
2022年8月,上海更新了房产税规范,其间,适用0.4%税率的条件如下表,房子单价超越这个条件的,房产税率为0.6%。
应纳房产税税额=新购住宅应征税的面积(建筑面积)×新购住宅单价×70% ×税率
假定,上海某区110平米的房子,单价为5万元,不同人数的家庭、具有不同数量的房子的家庭,每年要交的房产税试算成果如下:
第一个规则:人多优惠多:每个家庭都遵从“人少”多缴税,“人多”少缴税、乃至不缴税的规则。
房产税是怎样核定家庭人数的呢?——首要看房产证上产权人的家庭人数,产权人地点户口本上有多少人,算房产税时就算多少人。
比方上面事例中那位独身者,假如他想买一套110平米的房,可是又不想缴房产税,除了找个人成婚,他还能够在买房前,把户口迁回到爸爸妈妈户口本上,多人家庭就能够买多套房,操控好面积乃至能够不必缴税。
这就很有意思了。记住早十年,为了能给家庭多囤点房,人们想尽办法假离婚,确保每人名下都有一套房。今后,或许又会有一批人为了躲避房产税而假成婚,不断地往户口本上“加人”。有点“万事万物合久必分、分久必合”的意味。
比方,一个独身者买1套110平米的房子,当房价跌了10%,他的丢失会是55万,以及7000/年的永续开销。
仍是上文中的比方,当房产税率晋级后,1个人购买1套110平米房子,每年要交纳1.7万的税,2套就要交纳5.5万的税。
假如这个人税后年入100万,每年收入的5.5%用来交税,或许能轻松承受;
假如这个人税后年入只要15万,每年收入的36.67%用来交税,那可就十分痛苦了。
事实上,曩昔许多年里,在一线城市打拼的年青人中,有许多是“掏空六个钱包”上的车。这种形式在未来大概是不行继续了,尤其在一线城市,继续收入才干缺乏的人,或许会连房产税都交不起。一部分新中产也不破例。
依照上海现规,1人、2人、3人家庭,新购60平、120平、180平的房子免征房产税。
比方:免征额是60平米,那么一个3人家庭,现有一套130平米的房子,想让财物价值最大化,就要想办法买够180平米,比方:再买一套50平的房子;把130平的房子买了,买2套90平的房子;买两套110平的房子,支付少数房产税。
具有10套房的人,房子价值都快1个亿了,会在乎这每年35万的税吗?现在的低税率,究竟会不会让房哥房姐们发生痛感?
在曩昔的许多年里,有一批有着聪明禀赋的人,借着自己的才干和命运,积累了人生的许多桶金。而这些财富,大部分都被换成了房子。
当然,中产和有钱人家庭自己必定是住不完这么多房子的,这样一来,多出来的非自住宅,要么租借挣钱,要么放着周转资金,要么空着吃灰坐等提价——房子就比方提款机,产权人既能够定时取点小钱,也能够支付点价值短期取点大钱,或许长时间卖了提一笔更大的钱。
许多持有多套房产的房主,都会经过租借房子取得收入, 对有作业的兼职收租家庭来说,房产税带来的痛感是“原有收益下降”:
比方,一个3人家庭,持有5套110平米、市价约5万的非自住宅租借,假定每年的总租金收入为30万元;开征房产税后,每年交纳的房产税算计为5.18万元。意味着3人家庭每年的房租收益要削减17%。假如任何一套房子中心有几个月没租出去,那丢失会更大。
你看,多买房的初衷是出资获益,成果5台“挣钱机器”收入才干下降了,这必定会带来痛感。
对没有作业的靠房租吃饭的家庭来说,房产税带来的痛感是“收益危险大增”。浅显来说便是:不知道什么时候就吃不上饭了。
比方,一个3人家庭,持有10套110平米、市价约5万的非自住宅租借,假定每年的总租金收入,也就家庭年收入为60万元。开征房产税后,每年要交纳的房产税算计为12.88万元。这样一来,这个家庭每年的收入就会从60万元下降到47万元,年收益下降了21%。
除了房产税,还有一些全职房东本来就会面临的危险,比方10套房子没有悉数租出,或许10套房子需求降价才干租出。
到这儿或许会有疑问,收了房产税,房东不涨租就谢天谢地了,怎样或许租不出去?还降价租借?
事实证明,收了房产税今后,房租还真的“不涨反降”了一段时间。比方,2011年开征房产税后,上海的租金乃至还短期下降了,而且在2014年、2016年都有不同起伏的下降:
的确,房东也不是搞慈悲的,他们也想一向涨租,也想搬运房产税负。可是,盲目涨租会导致“有价无市”,到时候房子租不出去,丢失会更大。
本来,房子租不出去就租不出去吧,就空在那,房东也没什么丢失。现在不一样了,有了房产税今后,房东的丢失被扩大。整体而言,有了房产税,全职房东有必要确保自己的房子能租出去,不然就只能去找个班上,或许卖房套现了。
一切的城市推出房产税方针今后,新购房子就现已开端自带永久的“漏水特点”。买房的人必定期望自己买到的房子是不必纳房产税的。可是,在二手房商场里边,房子的许多特点无法改动,比方面积、方位、配套、交通等等,这些要素会影响房产税的终究交税额,从而影响房子的流通性。
比方,在从价定税的方针下,本来125平米、120平米、110平米的房子,对应的买方或许是同一群人。可是,开征房产税而且设置有“免征额”今后,不同面积的房子对应的买方商场就会缩小。
2人家庭或许会首选120平米的房子,115平、110平都会让买家觉得剩余5平米、10平米免征额的廉价没占到;125平米、130平米的房子会让他们发生“永续开销”,不划算。
3人家庭或许优先选择180平米的房子,或许2套90平米的房子,自住一套,另一套还能租借获益;
这种情况下,城郊的150平米、200平米的房子流通性就会大大下降,上车城郊200平米的房子,意味着房价涨不上去,还要每年额定付一笔大税;相反,中心地段60平米、120平米的房子流通性就会上升。
可见,当一个城市房产税方针准备要落地,持有多套房产的中产和有钱人家庭,能够从头盘一盘手里的房子,看看房子面积会不会落在一个“食之无味弃之可惜”的为难区间。究竟房子好不好卖,是处理典当借款、急售套现的重要条件。
比方,在“从租计税”的方针下,房产税征多少,首要依照周边房子的均匀商场租金来算:周边房租水平越高,要交的房产税也就越高。这种情况下,特别受租户欢迎的小区、社区的房子流通性就会下降。
假如新购的房子刚好坐落上班族的常租小区,这个小区归于房子租借的“卖方商场”——房租水平很安稳,乃至是安稳地上涨。那么此刻买这儿的房子,未来应缴房产税不断上升的或许性就很大。
如此一来,在“从租计税”的房产税方针落地今后,手头上“租借很抢手”但“不好卖”的房子或许会越来越多。房子不好卖,在周转资金时就会吃亏。
大户型比较多的小区,在房租商场上,大户型的整租租金性价比要比一室一厅这些小户型租金要高,价格水平相对安稳;与此同时,在保证性住宅邻近,租金水平也不会太高。这些都是新购房的买家或许会考虑的要素,也是持有多套房子的有钱人们在盘点、调整自己房产结构时能够考虑的要素。
现在,我国的房产税方针还没有完全落地,正在试点的城市税率也是真的很低。放眼全球:
不过,我国现行的房产税试点尽管少,税率尽管低,可是税率、征收规模的提高空间大,关于一线城市、新一线城市还想出资房产的中产和有钱人来说,“房产税谋划”必不行少。
关于我国的房产税问题,上海财经大学经济学博导刘元春表明:“我国房地产开展的形式,需求从香港形式向新加坡形式加快改变。”
新加坡形式:政府和商场双轨运营房地产商场的形式,让商场上既有商品房,也有廉价房和廉租房,意图是要处理新的城镇化、低收入阶级和农民工的住宅问题。
下一篇文章再和我们详细共享房产税中的“新加坡形式”,在未来或许试点的城市中,我们能够做哪些“房产税谋划”。
(1)房产税要交多少,首要和房子面积、价格、产权人家庭人数,或许和周围房租水平有关,其间的每一个要素都会发明出新的商场购房偏好;
(2)开征房产税后,房租的收益才干下降、收益危险被扩大,房子的流通性遭到面积、方位等要素的影响或许会下降。
(3)我国的房产税征收规模、税率、税基都有很大的开展空间,一线城市、新一线城市的中产和有钱人应该早点考虑“房产税谋划”这件工作。